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              房地產經紀機構、住房租賃企業應通過監管服務平臺實時更新從業人員信息

              二級建造師網   發布時間:2022-01-04

              各有關單位:

              為進一步培育和規范我市住房租賃市場,持續整頓規范住房租賃市場秩序,建立制度化、常態化的工作機制,促進住房租賃市場平穩健康有序發展,按照《住房和城鄉建設部國家發展改革委公安部市場監管總局銀保監會國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(建房規〔2019〕10號)、《住房和城鄉建設部等部門關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》(建房規〔2021〕2號)等有關規定,結合我市實際,現將有關工作通知如下:

              一、嚴格登記備案管理

              (一)從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺,以及轉租住房10套(間)以上的單位或個人,應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經紀服務的機構經營范圍應當注明“房地產經紀”,從事住房租賃經營的企業經營范圍應當注明“住房租賃”。在本市從事轉租經營的輕資產住房租賃企業(以下簡稱輕資產住房租賃企業)應當在本市設立獨立核算法人實體,企業名稱應當包含“住房租賃”相關字樣。

              (二)房地產經紀機構開展業務前,應當向經營所在地的區住建委備案并申請開通網簽備案功能,并通過天津市住房租賃監管服務平臺(以下簡稱監管服務平臺)填報房地產經紀機構從業人員信息。

              (三)住房租賃企業開展業務前,應當通過監管服務平臺向注冊所在地區住建委推送開業信息報告,并申請開通監管服務平臺網簽備案功能。

              (四)房地產經紀機構、住房租賃企業應通過監管服務平臺實時更新從業人員信息。

              二、規范房源信息發布

              (一)房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員對外發布房源信息的,應當對房源信息真實性、有效性負責。支持各市場主體通過監管服務平臺進行房源核驗并取得核驗碼,核驗碼有效期為30日,超時后需重新核驗再次生成驗證碼并更新發布。輕資產住房租賃企業發布房源信息時,應當同時發布住房租賃資金監管賬戶信息。

              (二)房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員發布房源信息應當實名并注明所在機構及門店信息,房源信息包括房屋坐落、面積、出租價格、用途、樓層、朝向、房屋圖片等基本信息,推薦使用房源核驗碼,滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。

              (三)房地產經紀機構發布房源的期限不應超過其與委托人簽訂的委托合同期限;住房租賃企業對外發布的房源期限應不超過其與房屋權利人簽訂的房屋租賃(托管)合同期限,住房租賃企業出租自持房屋的除外。

              (四)同一機構(房屋權利人)的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次,在不同渠道發布的房源信息應當一致,已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各發布渠道上撤銷。

              (五)房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員發布本市住房租賃房源信息的,不得存在以下情形:被列入經營異常名錄、嚴重違法失信企業名單或其他被主管部門限制發布房源的;輕資產住房租賃企業未按規定開立住房租賃資金監管賬戶。

              (六)輕資產住房租賃企業開展經營活動的信息系統應當落實互聯網管理各項政策要求,接入監管服務平臺。輕資產住房租賃企業應當將經營的房源信息納入監管服務平臺管理,并實時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。

              三、強化網絡平臺監管

              (一)網絡信息平臺應當通過天津市市場主體信用信息公示系統、監管服務平臺等核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息,對房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員發布房源信息的,應當對機構身份和人員真實從業信息進行核驗。

              (二)網絡信息平臺不得允許房地產經紀機構、住房租賃企業的從業人員以個人名義發布公司受托房源。

              (三)網絡信息平臺應支持房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員發布已取得監管服務平臺核驗碼的房源信息。不得允許不具備發布主體資格、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信名單等機構及從業人員發布房源信息。

              (四)對房屋權利人自行發布房源信息的,網絡信息平臺應對發布者身份和房源真實性進行核驗。房源真實性可通過查驗其房源是否取得監管服務平臺核驗碼進行核驗。

              (五)網絡信息平臺對發布10套(間)以上轉租房源信息的單位或個人,應當核實發布主體經營資格,并通過查驗其房源是否取得監管服務平臺核驗碼等方式進行房源真實性核驗。

              (六)網絡信息平臺應對同一房源信息合并展示,及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。

              (七)網絡信息平臺應當配合住房城鄉建設、市場監管等部門要求提供有關住房租賃數據。

              (八)網絡信息平臺發現違規發布房源信息的,應當立即處置并保存相關記錄。對違規發布房源信息的機構及從業人員,住房城鄉建設、網信等部門應當要求發布主體和網絡信息平臺刪除相關房源信息,網絡信息平臺應當限制或取消其發布權限。

              (九)網絡信息平臺應當建立完善平臺投訴、舉報、申訴和處理機制。在網站首頁顯著位置公開舉報電話,設置舉報鏈接,暢通對虛假房源舉報的受理途徑。

              四、嚴格租賃合同簽訂

              (一)房地產經紀機構開展房屋租賃中介服務,應分別與租賃雙方通過監管服務平臺網簽房地產經紀服務合同,未網簽經紀服務合同的不能取得房源核驗碼;經由房地產經紀機構成交的住房租賃合同,應當即時通過監管服務平臺辦理合同網簽備案。網簽備案應當使用本市住房租賃合同示范文本。

              (二)住房租賃企業承租、轉租房屋,均應即時通過監管服務平臺與房屋出租人、承租人辦理房屋租賃(轉租)合同網簽備案。網簽備案應當使用本市住房租賃合同示范文本。住房租賃企業開展房屋托管業務的,應當通過監管服務平臺及時報送房屋托管協議信息。

              (三)住房租賃企業不得違反合同約定擅自縮短租期、隨意提高租金,單方面解除合同,克扣租金、押金,暴力驅逐承租人;不得利用顯失公平的條款侵害承租人合法權益。

              五、規范租賃服務收費

              (一)房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價,在企業經營場所、自有APP及網站公示收費標準。收費前應當出具收費清單,列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容,并由當事人簽字確認。

              (二)房地產經紀機構不得賺取住房出租差價,住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的,不得再次收取傭金。

              (三)住房租賃合同期限屆滿時,除沖抵合同約定的費用外,出租(轉租)人應將剩余租金、押金等及時退還承租人。

              六、保障租賃房屋安全

              (一)出租住房的,人均租住使用面積不得小于5平方米,廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得出租供人員居住。

              (二)住房租賃企業對出租房屋進行改造或者裝修的,應當取得產權人書面同意。改造房屋用于租賃住房的,應當符合建筑、消防等方面的要求。改造及裝修使用的材料和設備應符合國家和本市標準,裝修后空氣質量應當符合國家有關標準,不得危及承租人安全和健康。

              (三)住房租賃企業應當編制房屋使用說明書,告知承租人房屋及配套設施的使用方式,提示消防、用電、燃氣等使用事項,并應作為與承租人網簽的房屋租賃合同附件對承租人明示。

              七、管控租賃金融業務

              (一)住房租賃企業、房地產經紀機構不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。住房租賃企業不得變相開展金融業務,不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同,不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款。

              (二)金融機構發放住房租賃消費貸款,應當以備案的住房租賃合同為依據,貸款額度不得高于住房租賃合同金額,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配,貸款資金只能劃入借款人賬戶,同時強化貸款資金用途管理,避免資金挪用風險。

              (三)輕資產住房租賃企業應當在本市注冊的商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶,與銀行簽訂賬戶監管協議,明確監管內容、方式、流程、責任義務等,將監管賬戶向企業注冊地的區住建委備案,并通過監管服務平臺向社會公示。輕資產住房租賃企業單次收取租金超過3個月的,或單次收取押金超過1個月的,應當將收取的租金、押金納入監管賬戶,并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。輕資產住房租賃企業在本市設立的子公司及外地住房租賃企業在本市的分支機構均應單獨開立監管賬戶。商業銀行應當通過系統對接方式,向住房城鄉建設部門實時推送監管賬戶資金信息。

              八、加強租賃企業監管

              (一)住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,對住房租金貸款金額占比超過30%的企業,需制定調整計劃,并應當于2022年底前調整到位,金融機構要配合住房租賃企業穩妥壓降住房租金貸款金額占比,落實調整計劃。

              (二)輕資產住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月;除市場變動導致的正常經營行為外,支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。

              (三)住房租賃企業應加強自身經營管理,住房城鄉建設等部門應當加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)經營模式的輕資產住房租賃企業的監管,對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業,可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式防范化解風險。住房城鄉建設部門應與金融機構共享有“高進低出”、 “長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業名單,金融機構要對企業進行風險評估,加強名單式管理,對列入上述名單的企業不得發放貸款。

              九、建立糾紛調處機制

              (一)房地產經紀機構、住房租賃企業、網絡信息平臺要建立投訴處理機制,對租賃糾紛承擔首要調處職責,積極化解矛盾。

              (二)房地產經紀機構、住房租賃企業要在經營場所或APP顯著位置公示內部投訴電話及住房城鄉建設、市場監管、網信、金融、公安等各部門信訪投訴電話。

              (三)住房城鄉建設等部門應當暢通投訴舉報渠道,及時調查處理投訴舉報,化解租賃矛盾糾紛。

              (四)街道辦事處、社區充分發揮基層網格管理人員作用,督促住房租賃合同備案,協助排查有高風險經營行為的住房租賃企業情況。

              十、加強部門協調聯動

              (一)住房城鄉建設部門負責加強對房地產經紀機構備案及住房租賃企業開業信息的管理,通過監管服務平臺公開已備案或已開業報告的房地產經紀機構、住房租賃企業及其從業人員名單并實時更新。加強對房地產經紀機構、住房租賃企業的住房租賃交易行為監督管理,依法對房地產經紀機構、住房租賃企業未按規定備案、未按期提交開業報告及報送從業人員信息等違法違規行為,綜合采取約談、警示、發布風險提示、責令整改、行政處罰等措施予以嚴肅處理,對涉及其他部門職責的問題線索,及時以書面形式轉相關部門查處。會同金融監管部門建立住房租賃資金監管制度,強化日常監督管理,督促住房租賃企業和商業銀行落實責任,確保資金監管到位。

              (二)市場監管部門負責通過市信息資源統一共享交換平臺共享已辦理市場主體登記的房地產經紀機構及住房租賃企業信息。在日常檢查中發現的通過登記住所無法取得聯系的企業依法列入經營異常名錄。對涉及無照經營、虛假廣告宣傳、哄抬租金、實施壟斷行為和濫用市場支配地位行為的住房租賃企業依法查處。對未按規定明碼標價、收取未予以標明的費用、利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐等價格違法違規行為依法查處。

              (三)網信部門負責加強對公開網絡信息平臺的監看。聯合市場監管、住房城鄉建設等部門共同研判,對發現的在網上公開平臺違規發布的房源信息依法予以處置;根據住房城鄉建設等部門意見對未履行核驗發布主體和房源信息責任的屬地網絡信息平臺依法采取暫停相關業務、停業整頓等措施。

              (四)金融監管部門負責加強住房租賃金融業務監管,加強日常監測,指導金融機構依法合規開展住房租賃金融業務,指導金融機構加強住房租賃消費貸款管理。依法查處配合住房租賃企業形成資金池、加杠桿等影響金融秩序的金融機構。規范住房租賃貸款,對開展住房租金貸款業務的金融機構,指導其做好貸前調查、貸后管理,嚴格審查貸款用途。依法查處配合住房租賃企業以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等違反金融秩序的金融機構。

              (五)公安部門負責依法查處涉及違反治安管理和犯罪的行為。

              (六)發展改革部門負責會同有關部門通過信用中國(天津)”網站等渠道將企業的信用情況進行公示,由相關部門對失信主體依法實施懲戒。

              本通知自印發之日起施行,有效期五年。

              市住房城鄉建設委??????市發展改革委 ??????市公安局

              市場監管天津銀保監局??????市委網信辦

              2021年729

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